“棚改”虚火即将撕裂宜春楼市?

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admin 管理员 发表于 2018-8-29 17:36:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
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2016年开始,三四线城市商品住宅库存逐渐被消化。在一二线城市楼市政策持续高压的大背景下,三四线城市低地价、较温和的购房政策使其成为了一个“特殊”的楼市阵地。

从国家统计局公布的各级城市月度商品房销售占比变化来看,2016年开始,4个一线城市商品房成交面积比重从5%以上,降至2017年底的2.5%,规模腰斩。32个二线城市商品房成交面积比重则从36%降至30.1%。然而,近两年三四线楼市整体逐渐升温,600余个三四线城市成交面积比重从60%上升至67.4%的历史高位。

随着多个三四线城市在土地市场持续活跃的状态下进入楼市高点,政策的重锤开始不断落地。一方面,以限地价、限房价、竞自持、竞配建等方式加码市场。另一方面,激烈的“抢人大战”使得大部分三四线城市人口遭遇被动流失,加之棚改货币化政策的收紧,多重因素叠加让这些刚刚翻身的楼市新秀陷入“凉凉”危机。

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虚火退去 市场冷热不均

除去一些超一线及新一线及少数二线城市,许多三四线城市在这一波势好中也表现突出,我们的宜春也悄悄开始崭露头角了。

宜春房地产市场持续火热的原因有很多。在全面升级调控的背景下,宜春楼市政策相对温和混乱且严重缺乏监管,各种楼盘带有违法性质的“认筹”层出不穷。某个宜阳新区的楼盘甚至在前一晚刚刚取得预售许可,第二天就开盘了,而此前该楼盘已经过多次“认筹”活动。棚改货币化安置的加速推进,释放出可观的增量购房需求。笔者说过很多遍“棚改货币化安置”是宜春楼市暴涨的原罪。

但如今虚火退去,三四线楼市露出了本来面目。

以宜春为例:

2018年上半年,宜春中心城区新建商品房成交套数14808套,其中住宅10077套,非住宅4731套;成交面积1364742.11平方米,其中住宅1121067.78平方米,非住宅243674.33平方米;成交总套数和总面积同比去年上半年分别上涨33.48%和12%。(截至6月30日)

6月份,我市中心城区新建商品房成交套数1846套,其中住宅1483套,非住宅363套;成交面积169846.86平方米,其中住宅148467.56平方米,非住宅21379.3平方米;成交总套数和总面积环比5月分别下降23.34%和21.98%。

很明显,通过棚改的三四线市场高温不可持续,虽然目前还有温度,但部分城市销售速度已有放缓迹象。由于消费力、再生能力不足,一波消耗后短期无法培养出新的需求,部分三四线城市会越来越难做。同时,今年以来各城市仍有政策加码,市场预期也在转变。

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棚改收紧 区域差别明显

从城市的基本面来看,由于很多三四线城市不仅缺乏产业支撑,又在